一方面，是由于地方政府政策导向发生变化。江夏区政府管理班子变动频繁，过去四年时间里历任3位区长。2012年支持物流产业发展政策窗口期过后，新上任的代区长王清华提出要主攻工业，着力引进大项目、大园区来配合整个武汉市的工业倍增计划。5月中旬，《中国企业家》致电江夏区相关人士时，对方明确表示区政府目前所支持的产业已经转向汽车产业、光电子和生物医药，政府资源尤其倾向于上海通用汽车武汉产业园项目。

另一方面，菜鸟网络内部也一直在摸索前行。

菜鸟网络的股东中包括商业地产银泰集团，以及擅长以基金操盘项目的复星集团子公司星泓资本。为此，市场一度猜测马云或许会借助他们的力量运作手中的工业用地。但接近菜鸟网络的人士告诉《中国企业家》，有关土地以及公司模式的决策和运营主要由阿里巴巴集团负责，“毕竟它们是持股48%的第一大股东”，其余股东只是单纯的出资方。

菜鸟网络反复强调自己是一家互联网公司，而非物流开发商。此前，代号“天网”的阿里物流事业部就在进行相关的软件开发和数据服务工作。在商户环节，阿里集团为平台内的商家提供消费、仓储以及库存等信息，让其能够以最快的速度完成从下单到发货的过程。在物流环节，则试图把所有的快递公司都接入到阿里平台中来，物流后端系统让商家和快递公司彼此选择，达到资源的最优配置。菜鸟网络则一度被称作“地网”，负责在国内选定的节点城市里进行项目开发、光纤接入和系统搭建等工作。

去年9月，阿里物流事业部并入菜鸟网络。“天网”与“地网”的结合，目的就是整合出社会化物流的最优方案。

接下来的时间里，菜鸟网络的管理层组织了无数次头脑风暴，在碰撞与协调中渐渐形成了执行中的理论模式。

他们首先抛弃了传统的物流园开发模式。普洛斯有着数十年的运营经验，且获得资本市场、险资和国外产业基金的支持。但在国内金融环境之下，新兴电商很难拿到巨额低成本的长期资金。

而且，物流仓储租金虽然年年上涨，但其资本回报率并未超过7%。据称，普洛斯提供给投资方的内部回报率也不过是在15%-20%之间。而阿里巴巴集团招股说明书则显示，其最近一个财年的营收是404亿，净利润则达到175亿——43.32%的净利率，不止远高于房地产企业，甚至超出一般金融机构的盈利水平。更何况，菜鸟网络既然想吸引商户加入到平台之内，锁定的目标客户又大多是中小型企业，依靠低租金来培育市场是预期之中。所以，“菜鸟网络不会去追求租金收入，至少短时期内不是它的目标。”上述接近菜鸟网络的人士告诉《中国企业家》。

它也不会效仿京东去自建物流。这样可以避免巨额资金投入、沉淀来吞噬公司的盈利和现金。

最终菜鸟网络形成了电商产业新城概念。这本质上仍旧是产业集聚效应，核心就是菜鸟网络负责建立的物流仓储基地，以中小商户和快递公司为核心客户，试图将原材料生产到完成销售整个产业链转移到菜鸟网络平台之下，再渐渐衍生出商业、住宅以及其它配套设施出来。

5月初，银泰集团董事长沈国军卸任菜鸟网络CEO，阿里集团COO张勇接任。

在土地选址与定位环节，菜鸟网络坚持用阿里平台提供的消费者和商家数据来作为参考依据。在仓储的开发、设计和运营方面，菜鸟网络主要针对的是阿里平台里的商户和快递公司。一方面，通过为商户和快递公司提供数据来帮助他们进行库存管理。另一方面，则根据他们的需求去定制仓储。

正如上文提及，菜鸟网络的核心盈利不会来自租金，而是大数据服务。具体而言，传统物流商往往专注于为大企业客户提供服务，追求租户结构的稳定和租金收入的稳步提升。也因此，客户所租用的面积越大、时间越长越好。但菜鸟网络则致力于通过数据和信息服务来帮助自己的客户不断降低库存和网点分配，追求的是货物的快进快出。

仓储之外，菜鸟网络还会建立起商业项目，并鼓励租户在园区内开设类似于品牌旗舰店的O2O体验店。他们希望平台内的商户、尤其是淘宝商城内的中小卖家能够来此租库、开店乃至生活。再吸引为商家提供软件服务的IT公司来到这里，直至形成一个完整的电商生态圈。

但与其它产业园提前进行园区分块规划不同，菜鸟网络手中的地块还只限于物流仓储用途，商业、住宅等配套板块将会视基地发展情况再谋发展。